NBP: pierwsza od 12 lat korekta cen mieszkań używanych

Na rynku mieszkaniowym doszło do symbolicznego przełomu. Według danych Narodowego Banku Polskiego z bazy cen nieruchomości BaRN, w pierwszym kwartale 2026 r. średnia cena transakcyjna na rynku wtórnym w siedmiu największych miastach Polski spadła rok do roku o 0,7% – z 13 570 zł do 13 477 zł za metr kwadratowy. To pierwsza taka korekta w ujęciu rocznym od ponad 12 lat. Na rynku pierwotnym średnia cena obniżyła się o 0,3%, z 14 289 zł do 14 245 zł za metr.

Stabilizacja zamiast dalszych wzrostów

Po latach dwucyfrowych podwyżek rynek wszedł w fazę stabilizacji. Jak wskazuje NBP w raporcie za pierwszy kwartał 2026 r., ceny transakcyjne w większości analizowanych segmentów utrzymały się blisko poziomów sprzed roku, a realnie – po uwzględnieniu inflacji i wzrostu wynagrodzeń – nadal spadały. Jednocześnie poprawiła się aktywność kupujących: wzrosła sprzedaż mieszkań deweloperskich na największych rynkach, a dostępność kredytowa nieco się zwiększyła.

Za średnią kryją się jednak duże różnice między miastami. Zdecydowanie wyróżniało się Trójmiasto: w Gdańsku ceny na rynku pierwotnym wzrosły o 5,4% r/r, a na wtórnym o 6,2%; w Gdyni odpowiednio o 3,2% i 4,3%. Na przeciwnym biegunie znalazły się Wrocław (rynek pierwotny -2,5% r/r) i Kraków (-1,7% na rynku pierwotnym, stabilizacja na wtórnym). W Warszawie rynek pierwotny praktycznie stanął w miejscu (+0,2%), za to mieszkania używane potaniały o 1,7% r/r.

Co to oznacza dla pożyczkobiorcy?

Dla osoby, która chce wykorzystać nieruchomość jako zabezpieczenie pożyczki, dane NBP mają praktyczne znaczenie:

• Wartość zabezpieczenia pozostaje wysoka i stabilna. Korekta rzędu kilku dziesiątych procenta po latach wzrostów to stabilizacja, a nie załamanie. Mieszkanie warte 600–700 tys. zł nadal daje realną przestrzeń do finansowania – ile konkretnie, można oszacować narzędziem ile mogę pożyczyć pod swoją nieruchomość.
• Lokalizacja robi różnicę przy wycenie. Nieruchomość w Gdańsku czy Gdyni zyskała przez rok kilka procent wartości, podczas gdy mieszkanie we Wrocławiu mogło nieco stracić. Przy pożyczce pod zastaw wycena zawsze odnosi się do lokalnego rynku – warto więc śledzić dane dla swojego miasta, a nie ogólnopolskie średnie.
• Stabilne ceny to przewidywalne LTV. Kwota pożyczki pod zastaw jest ustalana jako część wartości nieruchomości (wskaźnik LTV). Gdy ceny przestają gwałtownie rosnąć, oszacowanie wartości staje się prostsze i bardziej wiarygodne dla obu stron – maleje ryzyko, że wycena szybko się zdezaktualizuje.

NBP publikuje dane o cenach mieszkań co kwartał. Raport za drugi kwartał 2026 r. pokaże, czy korekta na rynku wtórnym była jednorazowym epizodem, czy początkiem dłuższego trendu – wrócimy do tematu po jego publikacji.